👉 ગુજરાતમાં DP એટ્લે કે વિકાસ યોજના ક્યારથી અમલમાં છે? કેવી રીતે તેને અમલી બનાવવામાં આવે છે? કાયદાકીય રીતે કોને સત્તા આપવામાં આવી છે? વગેરે બાબતે સામાન્ય જાણકારી હોવી ખૂબ જરૂરી છે

👉 ઘરનું ઘર કે ઓફિસ સહિત કોઈપણ મિલકત વસાવવી હોય ત્યારે તેને સ્પર્શતા અનેક પાસાઓ અને પ્રશ્ર્નોના નિવારણ માટે આયોજન સહિતની દરેક નાની-મોટી બાબતો ખૂબ મહત્વનો ભાગ ભજવતી હોય છે

👉 DP એક વખત જ બનાવવાની કાયદામાં જોગવાઈ છે; બીજા ૧૦ વર્ષ પછી નવો DP બનાવવાની જોગવાઈ નથી પણ તેમાં ફેરફાર કરવાની સત્તા આપેલ છે

👉 ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અંગે આ માહિતી અંગે વધુ જાણકારી માટે નાગજીભાઈ ખુંટ (USA)ને તેમના નં. ૦૦૧૨૦૧૮૩૦૭૦૯૧ પર વોટસએપ પર સંપર્ક કરી શકાશે

રાજકોટ જેવા દિન-પ્રતિદિન વિકસતા શહેરી વિસ્તારોમાં વસતા આપણાં જેવા રંગીલા, મોજીલા લોકો માટે તો દરેક પળ સોનેરી જ હોય છે. જેના લોહીમાં જ વેપાર વહે છે તેવા ગુજરાતની પ્રજા દરેક પળમાં રહેલી વિકાસની તક જવા દે ખરા..?? નહીં ને.. રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે જો કોઈપણ તક જતી ના કરવી હોય, તો આ ક્ષેત્રના વેપાર-ધંધા સાથે સંકળાયેલા તમામ પાસાની તેમજ કાયદાકીય માહિતી જેવુ સામાન્ય જ્ઞાન તો આપણી પાસે હોવું જ જોઈએ.

વાત કરીએ DP એટ્લે કે, ડેવલપમેન્ટ પ્લાન, વિકાસ યોજનાની, તો ગુજરાત રાજ્યમાં “ગુજરાત ટાઉન પ્લાનિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ” અમલમાં છે જેને આપણે રાજકોટમાં “રૂડાનો કાયદો” તરીકે ઓળખીએ છીએ. સૌથી મહત્વનો આ કાયદો ક્યારથી બન્યો? ક્યારે અમલમાં આવ્યો? કયા હેતુ માટે કાયદો બનાવવામાં આવ્યો વગેરે ઇતિહાસ સમજવો ખૂબ જ જરૂરી છે.

મૂળભૂત રીતે ૧૯૧૫માં બોમ્બે સીટી માટે અંગ્રેજોએ બનાવેલો આ કાયદો ૧૯૩૮માં આ કાયદામાં સુધારો કરીને બોમ્બે સીટી સિવાય આખા મુંબઈ રાજ્યને લાગુ કરવામાં આવ્યો. ત્યારબાદ ૧૯૫૪થી બોમ્બે રાજ્યે નવો કાયદો બનાવીને અને ૧૯૫૫થી લાગુ કર્યો હતો તે જ આ કાયદો. તે વખતે સૌરાષ્ટ્ર રાજ્યનું બોમ્બે રાજ્યમાં વિલીનીકરણ થતા ભારતના બંધારણની અનુચ્છેદ ૨૭૭ અને ૨૭૯ (૨) મુજબ ભારતની સંસદે આ કાયદો રદ કરેલ નથી અને નવા કાયદા બનાવવા માટે તત્કાલિન રાષ્ટ્રપતિએ આ કાયદાને મંજૂરી આપેલ હોવાથી રાષ્ટ્રપતિ અધિનિયમ કહેવામાં આવે છે. ત્યારબાદ મુંબઈ રાજ્યમાંથી ગુજરાત રાજ્ય અલગ થતા મહારાષ્ટ્ર રાજ્યે “મહારાષ્ટ્ર રીજોયોનલ એન્ડ ટાઉન પ્લાનિંગ એક્ટ ૧૯૬૬” બનાવ્યો, જયારે ગુજરાત રાજ્યે “ગુજરાત ટાઉન પ્લાનિંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ ૧૯૭૬” બનાવ્યો. ભારતનું બંધારણ લાગુ થયાના જે વર્ષમાં રાષ્ટ્રપતિએ કાયદાની મંજૂરી હોવાથી ૧૯૫૦ થી ૧૯૭૬ સુધીના વર્ષની ગણતરી કરીને ૨૭ વર્ષ થયા હોવાથી રાષ્ટ્રપતિ એક્ટ નંબર ૨૭ લખાય છે.

ગુજરાત રાજ્યે આ કાયદામાં બે ઓથોરિટીની રચના કરેલ છે જેમાં (૧) વિસ્તાર વિકાસ સત્તામંડળ અને (૨) શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ. જેમાં વિસ્તાર વિકાસ સત્તામંડળનો વિસ્તાર એટલેકે નગરપાલિકાનો જે વિસ્તાર હોય તેને વિકાસ વિસ્તાર તરીકે રાજ્ય સરકાર તરફથી ડિક્લેર કરવામાં આવે છે અને જે તે નગરપાલિકા હોય તેના કાર્યક્ષેત્ર પૂરતી સત્તા આપવામાં આવે છે. જેમકે રાજકોટમાં નગરપાલિકાની સ્ટેન્ડિગ કમિટી હોય છે તેને આ કાયદાની સત્તાઓ આપવામાં આવેલ હોય છે. જયારે શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ એટલેકે મ્યુનિસિપાલિટી કોર્પોરેશન વિસ્તાર અને તેની આજુ બાજુના ગ્રામ્ય વિસ્તારનો સમાવેશ કરીને નવી ઓથોરિટી બનાવવામાં આવે છે અને આ સત્તામંડળના અધ્યક્ષ તરીકે રાજ્ય સરકાર કોઈપણ વ્યક્તિની નિમણુંક કરે છે. સરકારના અલગ અલગ વિભાગના નિષ્ણાત અધિકારીઓ અને જિલ્લા પંચાયતના પ્રમુખ અને આ વિસ્તારમાં આવેલી ગ્રામ પંચાયતો અને કોર્પોરેશનમાંથી કુલ મળીને ચૂંટાયેલ ૪ સભ્યો રાજ્ય સરકારે નીમવાના હોય છે. ખાસ વાત એ છે કે, આ સત્તામંડળની ચૂંટણી કરવામાં આવતી નથી.

રાજકોટ શહેરી વિકાસ સત્તામંડળમાં અત્યારે રાજકોટ મ્યુનિસિપાલિટી કોર્પોરેશન અને તેની આજુ-બાજુની ગ્રામ પંચાયતોનો વિસ્તાર ડિક્લેર કરેલ છે તે શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ (રૂડા)માં આવે છે. જ્યારે ગોંડલ, ધોરાજી, ઉપલેટા વિગેરે નગરપાલિકાઓનો વિસ્તાર અમલમાં છે તેને વિસ્તાર વિકાસ સત્તામંડળ તરીકે રાજ્ય સરકારે ડિક્લેર કરેલ છે.

આ કાયદામાં વિસ્તાર વિકાસ સત્તામંડળને જે સત્તા અને ફરજો સોંપેલ છે તેમાંથી ડેવલપમેન્ટ અને રિડેવલપમેન્ટ કરીને નવા બાંધકામો કરવા પૂરતી સત્તા રૂડાને આપવામાં આવેલ છે. વિસ્તાર વિકાસ સત્તામંડળની તમામ સત્તાઓ રૂડાને આપવામાં આવેલ નથી પરંતુ ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવાની સત્તા રૂડાને આપવામાં આવેલ છે ડીપીની અમુક જોગવાઈઓ અને ડીપીના અમુક નિયમોની સત્તા પણ આપવામાં આવેલ છે

આમ, જે-તે વિસ્તારમાં જાહેર હેતુના નવા બાંધકામ કરવાની સત્તા આપેલ છે. જાહેર હેતુના બાંધકામો જેવા કે, શાળા-કોલેજ-શેક્ષણિક સંસ્થાઓ, જાહેર આરોગ્યના દવાખાના, બજારો, થિયેટરો, રમત ગમતના મેદાનો, સ્ટેડિયમો, ખુલ્લી જગ્યાઓ, રસ્તાઓ વગેરે માટે જમીન અનામત રાખવી અને આ બધાજ બાંધકામોના પ્લાન એસ્ટીમેન્ટ બનાવવા અને તે બાંધકામ માટે નાણાંની વ્યવસ્થા કરવા માટે નવા જીડીસીઆરમાં ટેક્સની રકમ વસુલ કરવાની સત્તા આપવામાં આવેલ છે. અહી નોંધનીય છે કે, કાયમી મેન્ટેન્સની જવાબદારી આપવામાં આવેલ નથી.

આવી જમીનો ડીપી પ્લાન બનાવતી વખતે અનામત રાખેલ હોય તે તમામ જમીનોમાં સરકાર ડીપી મંજુર કરે ત્યારથી ૧૦ વર્ષમાં આવા જાહેર હેતુના બાંધકામો બનાવીને લોકોને સુવિધા આપવાની હોય છે. જો ૧૦ વર્ષમાં આવી જમીનોમાં રિઝર્વેશનો રાખેલ હોય તેમાં આવું બાંધકામ પૂર્ણ કરવામાં ન આવે તો આવું રિઝર્વેશન ઓટોમેટિક રદ થતું નથી પરંતુ કાયદામાં આપેલ જોગવાઈ મુજબની પ્રોસિઝર કરીને રદ કરાવવાની જવાબદારી જે-તે જમીન માલિકની આ કાયદામાં નક્કી કરેલ છે. ડીપી પ્રથમ વખત જ બનાવવાની કાયદામાં જોગવાઈ છે. બીજા ૧૦ વર્ષ પછી નવો બનાવવાની જોગવાઈ નથી પણ ફેરફાર કરવાની સત્તા આપેલ છે. આવી રિઝર્વ રાખેલ જમીન વિકાસ યોજનામાં ત્રણ રીતે સંપાદન કરવાની જોગવાઈ છે (૧) મૂળ જમીન માલિક સાથે એગ્રીમેન્ટ કરીને (૨) કોઈ વિકાસ હકના બદલામાં મૂળ જમીન માલિકે સોંપેલ જમીનના વિસ્તાર સામે નિ:શુલ્ક અને તમામ બોજાથી મુક્ત જમીન આપીને (૩) જમીન સંપાદન અધિનિયમ -૨૦૧૩ મુજબ સંપાદન કરી શકાય.

આમ ૩ માંથી કોઈપણ રીતે જમીન સત્તા મંડળને સોંપેલ હોય તો તે જમીન, જમીન સંપાદન અધિનિયમ મુજબ સંપાદન થયેલ ગણાય છે. ટીપી સ્કીમની જેમ આ ડીપીમાં પણ કલમ ૧૭(૨) થી જમીન VEST થાય છે અને રાજ્ય સરકાર આવો ડીપી કઈ તારીખથી અમલમાં આવશે તે નોટિફિકેશનથી જાહેર કરશે અને તે તારીખથી ૧૦ વર્ષની સમય મર્યાદા લાગુ પડે છે. ૧૦ વર્ષ પહેલા જે જમીનમાં રિઝર્વેશન રાખેલ હોય તે બીજા ૧૦ વર્ષમાં ઓટોમેટિક રદ થઇ જતું નથી પરંતુ તે રિઝર્વેશન ચાલુ જ રહે છે. આવું રિઝર્વેશન રદ કરવાની સત્તા જે તે સત્તામંડળ એટલે કે રૂડાને જ આપેલ છે. રૂડાની બોડી ઠરાવ કરીને કોઈપણ રિઝર્વેશન રદ કરી શકે છે. સૌથી ખાસ વાત તો એ છે કે, ડીપી અને જીડીસીઆર બન્ને સાથેજ બનાવવાની જોગવાઈ છે જીડીસીઆર વગર ડીપી બની શકતો નથી.